Rätsel um die offenen Immobilienfonds

Angesichts des Absturzes der Immobilienaktien geben die offenen Immobilienfonds ein Rätsel auf, weil sie diese Abwärtsbewegung nicht mitgemacht haben. Im Interview geht Michael Thaler von der Vermögensberatung Top Vermögen AG aus München den Dingen auf den Grund.

Immobilienaktien haben in den vergangenen Wochen deutlich an Wert verloren. Offene Immobilienfonds konnten sich dagegen ganz gut behaupten. Sollten Anleger lieber ihr Geld in Immobilienfonds anlegen?

Da wäre ich vorsichtig. Es ist für mich nicht nachvollziehbar, dass Immobilienaktien mit Abschlägen gehandelt werden, offene Immobilienfonds aber weiter an der Illusion der Höchstkurse, die ja nicht zuletzt als Verkaufsargumente genutzt werden, festhalten. Dies grenzt für mich schon an Verbrauchertäuschung.

Ein harter Vorwurf. Woran machen Sie das fest?

Nehmen wir exemplarisch den Hausinvest-Fonds der Commerzbank-Tochter Commerz Real. Der Kurs liegt um Ausschüttungen bereinigt auf einem Allzeithoch. Dabei steht der Fonds vor den gleichen Herausforderungen wie die Immobilienaktien. Irgendwas kann da nicht stimmen.

Welche Herausforderungen meinen Sie?

Die Kursrückgänge bei den Aktien haben ja gute Gründe: Die Baukosten und die Zinsen sind massiv gestiegen. Damit kaufen auch die Fonds immer teurer ein. Gleichzeitig sind die Mieten unter Druck. Insbesondere im Einzelhandel steigen die Leerstände und sinken die Mieten wegen der Pandemie und dem Onlineshopping. Wegen der hohen Homeoffice-Quote werden zudem weniger Büros benötigt. Viele Firmen stellen neue Anmietungen wegen der unsicheren wirtschaftlichen Lage zurück. Das alles schlägt sich aber nicht im Kurs nieder. Obwohl im Hausinvest rund 45 Prozent Büroimmobilien und 25 Prozent Einzelhandelsimmobilien enthalten sind. Das gilt ähnlich auch für andere Anbieter; von der Deka-Immobilien bis zu den UniImmo-Fonds.

Wertfeststellung mit Fragezeichen

Haben die Fonds vielleicht die besseren Manager?

Sicherlich nicht. Dass sich die Fonds gut halten und teilweise sogar neue Höchstkurse erzielen, liegt vor allem an der Art und Weise, wie die Anbieter bei den Fonds die Kurse ermitteln. Bei Immobilienaktien bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Bei offenen Immobilienfonds wird dieser durch Gutachter festgelegt. Diese ermitteln im Auftrag der Immobiliengesellschaft die Werte der Immobilien. Das bringt einen Interessenkonflikt mit sich. Sie kennen den Ausdruck: „Wessen Brot ich ess, dessen Lied ich sing“. Außerdem basieren die Werte im Regelfall auf Daten aus der Vergangenheit. Die aktuellen und zukünftigen Herausforderungen der Immobilien spiegeln sich in den Werten nicht wider. Das ist an der Börse anders.

Sie würden Anlegern von Offenen Immobilienfonds also eher abraten?

Für mich ist klar: Offene Immobilienfonds sind keineswegs die konservativen Vermögensbausteine, wie das oft durch die vergangene Wertentwicklung suggeriert wird. Offene Immobilienfonds tragen vielmehr ein beträchtliches unternehmerisches Risiko. Das aber wird mit anderen Investments besser entlohnt. Zudem hat der Gesetzgeber den Verkauf von Anteilen bei den Immobilienfonds deutlich erschwert. Im Regelfall sind einjährige Rückgabefristen vorgesehen. Banken und Sparkassen sollten ihre Kunden darüber aufklären.

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