Bausparen
Bausparvertrag: Zinsen sichern mit Bausparen
Bausparvertrag – so funktioniert Bausparen
Der Wunsch nach den “eigenen vier Wänden” hat für viele Menschen, insbesondere für Familien mit Kindern, eine hohe Priorität. Neben der Mietersparnis und der höheren Gestaltungsfreiheit bietet ein Eigenheim auch eine Absicherung für das Alter.
Bausparsystem
Grundzüge des Bausparsystems
Das Bausparsystem prägen die folgenden Besonderheiten:
- Um den Darlehensanspruch zu erhalten, muss jeder Bausparer einen Teil der Bausparsumme (Bausparsumme = Sparanteil + Darlehensanteil) ansparen. Sein angesammeltes Bausparguthaben (Mindestguthaben zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme) steht während der Sparphase den übrigen Bausparern als Darlehen niedrig verzinslich zur Verfügung.
- Die Konditionen des Bauspardarlehens sind unabhängig vom Kapitalmarkt, insbesondere lässt sich sein konstant niedriger Zinssatz nur durch die niedrigere Verzinsung der Bausparguthaben erzielen. Der Zinssatz wird im Bauspartarif festgelegt. Im Grundsatz bestimmt der Zins für die Sparer auch den Zins für die Darlehensnehmer.
- Bauspardarlehen werden grundbuchmäßig oft nachrangig gesichert. Damit stehen die erstrangigen Grundpfandrechte anderen Banken zur Verfügung.
- Um die Wartezeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme für die ansparenden Bausparer in Grenzen zu halten, muss das Bauspardarlehen schnell und daher in entsprechend hohen Annuitäten getilgt werden. Aufgrund der damit verbundenen hohen Belastungen ist eine vollständige Eigenheimfinanzierung durch Bauspardarlehen faktisch nicht möglich.
Bausparvertrag: Zinsgünstig zu Ihrem Traumhaus
Ansparphase
Bei Abschluss des Bausparvertrages fällt für den Bausparer zunächst je nach Tarif eine Abschlussgebühr von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme an. Daneben stellt die Bausparkasse jährlich Kontoführungsgebühren in Rechnung. Der Bausparer spart in der Regel monatlich vier Promille der Bausparsumme. Eine Verpflichtung zur Leistung der Sparbeiträge besteht grundsätzlich nicht. Der so genannte Regelsparbeitrag bezweckt zugunsten des Bausparers eine vertretbare Wartezeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme. Der Bausparer sollte sich vor Abschluss des Bausparvertrages über die von ihm benötigte Bausparsumme im Klaren sein. Diese hängt insbesondere ab von der Größe des zu finanzierenden Vorhabens und den dann verfügbaren Eigenmitteln. Aus einer bestimmten Bausparsumme lassen sich dann der spätere Darlehensbetrag und die Höhe der monatlichen Ratenzahlung ableiten.
Bausparvor- und -zwischenfinanzierung
Bereits vor der Zuteilung besteht die Möglichkeit, den Bausparvertrag vor- oder zwischenfinanzieren zu lassen. In der Regel vermittelt die Bausparkasse solche Kredite von anderen Kreditinstituten. Man erhält ein tilgungsfreies Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Dieses wird abgelöst, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird. Von einer Zwischenfinanzierung spricht man in der Regel, wenn das vereinbarte Mindestsparguthaben schon erreicht ist. Die Zwischenfinanzierungsmittel werden teilweise von der Bausparkasse zu Zinsen gewährt, die etwas günstiger sind als die Hypothekenzinsen. Der Bausparer sollte darauf achten, dass der Zinssatz für das Vor- oder Zwischenfinanzierungsdarlehen bis zum Zuteilungszeitpunkt fest vereinbart ist. Wenn die Zinsbindungsfrist nämlich vorher abläuft, kann das Vor- oder Zwischenfinanzierungsdarlehen sich unvorhergesehen verteuern.
Bauspardarlehen in der Gesamtfinanzierung
Beim Eigenheimerwerb werden Bauspardarlehen meist neben anderen Darlehen eingesetzt. Bei der Bestimmung des Umfangs dieser unterschiedlichen Darlehen sollte man berücksichtigen, dass die mit Bauspardarlehen verbundenen monatlichen Belastungen wegen der hohen Tilgungsrate nicht unerheblich sind. Hohe Tilgungsraten schränken aber die verfügbaren Mittel für Zins und Tilgung der weiteren erforderlichen Bankdarlehen ein. Daraus ergibt sich eine Grenze für die Höhe der anzustrebenden Bausparsumme (Ansparphase). Bisweilen werden Bausparverträge erst relativ kurz vor dem Erwerb abgeschlossen, so dass sie bei Erwerb noch nicht zuteilungsreif sind. Weil der Bausparvertrag nicht nur bespart, sondern auch vorfinanziert werden muss sowie weitere Darlehen verzinst und getilgt werden müssen, sind die Belastungen bis zur Zuteilungsreife besonders hoch. Es empfiehlt sich deshalb, frühzeitig mit dem Sparen zu beginnen, auch wenn noch keine konkreten Baupläne bestehen. Nach Abschluss des Bausparvertrages besteht die Möglichkeit zu prüfen, ob man die Bausparsumme herabsetzt oder den Bausparvertrag ganz kündigt, um stattdessen durch Aufnahme anderer Darlehen eine tragbare Belastung zu erreichen.
Zuteilung
Verträge mit relativ kleinen Bausparsummen sind oft schon in einem überschaubaren Zeitraum zuteilungsreif. Will sich der Bausparer dann mit dem Eigentumserwerb noch Zeit lassen, kann der Bausparvertrag aufgestockt und weiterbespart werden. Ist demgegenüber eine Zuteilung des Bausparvertrages nicht möglich, insbesondere weil das Mindestguthaben noch nicht angespart ist, lassen sich die Zuteilungsaussichten verbessern, wenn die Bausparsumme nachträglich herabgesetzt wird. Dadurch wird auch das erforderliche Mindestguthaben abgesenkt. Dabei geht aber ein Teil der Abschlussgebühr verloren, und die entstehende Finanzierungslücke muss in der Regel durch ein anderweitiges Darlehen geschlossen werden. Der Zeitpunkt der Zuteilung lässt sich beim Abschluss des Vertrages nicht vorhersagen, da er vom künftigen Geldeingang bei der jeweiligen Bausparkasse abhängig ist. Verbindliche Zusagen darf die Bausparkasse hierüber nicht machen. Verringert sich der Geldeingang, so verlängert sich die Zuteilungsfrist. Diese kann jedoch jeder einzelne Bausparer für sich dadurch verkürzen, dass er Sondersparbeiträge leistet. Die für eine Zuteilung notwendigen Mindestsparguthaben von 40 bis 50 Prozent werden in der Regel nach acht bis neun Jahren erreicht, wenn man allein die tariflich festgelegten Regelsparbeiträge erbringt, zum Beispiel: Bausparsumme 100.000 Euro Mindestguthaben 40 Prozent Regelsparbeitrag 4 Promille = 400 Euro monatlich Abschlussgebühr 1000 Euro Erreichen des Mindestguthabens nach rund 8 Jahren und 6 Monaten Wird der Bausparvertrag nach Erreichen des Mindestguthaben hinaus weiter bespart, verringert sich der Anspruch auf das zinsgünstige Bauspardarlehen entsprechend, wenn die auszuzahlende Bausparsumme konstant bleibt. Wenn der Vertrag zugeteilt wird, werden dem Bausparer Mittel in Höhe der Bausparsumme zur Verfügung gestellt, die sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammensetzen.