Baufinanzierung: Ein Haus kaufen ohne viel Eigen­kapital? Das ist möglich, aber teuer

Eigen­kapital wird immer knapper

Die gestiegenen Immobilien­preise werden für Haus- und Wohnungs­käufer immer mehr zum Problem. Das Eigen­kapital reicht vor allem bei Jüngeren hinten und vorne nicht, um 20 Prozent des Kauf­preises und zusätzlich alle Neben­kosten zu zahlen – ein Vorgehen, das bis heute als Stan­dard für eine solide Finanzierung gilt. Bei vielen Kauf­interes­senten und -interes­sentinnen geht das ganze Eigen­kapital bereits für Grund­erwerb­steuer, Makler und Notar drauf.

Wegen des nied­rigen Zins­niveaus ist eine Finanzierung bis zu 100 Prozent des Kauf­preises heute aber durch­aus möglich. Die meisten Banken spielen mit. Kreditnehmer gehen damit aber ein höheres Risiko ein und werden kräftig zur Kasse gebeten.

 

Hohe Zins­aufschläge für Voll­finanzierung

Je geringer das Eigen­kapital, desto höher der Zins­satz, den Banken für ihre Kredite verlangen. Wer mehr als 90 Prozent des Kauf­preises auf Pump finanziert, zahlt bei vielen Instituten einen um 0,5 bis über 1 Prozent­punkt höheren Zins­satz als für eine 80-Prozent-Finanzierung. Das zeigt unsere Tabelle Zinsaufschläge. Außerdem wird eine bis zu 60 Prozent höhere Monats­rate fällig.

 

Hohe Wohn­kosten bei Kauf in Groß­städten

Für Käufer mit wenig Eigen­kapital bedeutet das vor allem in Groß­städten, dass sie nach dem Kauf oft mehrere Hundert Euro im Monat mehr fürs Wohnen ausgeben müssen als für eine vergleich­bare Miet­wohnung. Das kann sich nicht jeder leisten.

Je knapper das Eigen­kapital, desto wichtiger wird ein gutes und sicheres Einkommen. Das sollte ausreichen, um neben den Zinsen mindestens 3 Prozent des Kredits im Jahr zu tilgen. So wird das fehlende Eigen­kapital durch die Tilgung zügig nachgespart.

 

Hauskauf ohne Eigen­kapital ist riskant

Eigen­kapital ist ein wichtiger Sicher­heits­puffer, der vor Über­schuldung im Fall eines Notverkaufs schützt. Eine Finanzierung voll auf Pump ist deshalb auch in Zeiten nied­riger Zinsen eine heikle Angelegenheit. Falls die Immobilie nach einigen Jahren wieder verkauft werden muss, kann es bei knappem Eigen­kapital schnell passieren, dass der Verkaufs­erlös nicht zur Schuldentilgung reicht. Es besteht ein hohes Risiko beim Hauskauf mit wenige Eigenkapital.

 

Zinsen lange fest­schreiben

Besonders wichtig ist bei einer hohen Kredit­finanzierung eine lange Zins­bindung. Die Zinsen für Immobilien­kredite werden nicht ewig so nied­rig bleiben wie heute. Wenn die Zins­bindung bereits nach fünf oder zehn Jahren ausläuft, sind die Kreditschulden in der Regel noch so hoch, dass die Monats­raten nach einer deutlichen Zins­erhöhung kaum noch bezahl­bar wären.

Deshalb gilt es, den Zins­satz mindestens solange fest­zuschreiben, bis die Hälfte der Darlehens­summe getilgt ist. Das erfordert meist eine Zins­bindung von 15 oder sogar 20 Jahren.

 

Zinsen wie beim Dispokredit

Vielen Immobilienkäufern ist gar nicht bewusst, dass ihnen ein Mangel an Eigen­kapital teuer zu stehen kommt. Unsere Berechnungen zeigen: Auf den Kredit­anteil, der 90 Prozent des Kauf­preises über­steigt, zahlen sie mitunter Zinsen wie bei einem Dispokredit.

Beispiel. Hier eine vereinfachte Rechnung für den Kauf einer 400 000 Euro teuren Immobilie in Berlin: Die Commerz­bank verlangt für einen Kredit von 360 000 Euro – 90 Prozent des Kauf­preises – einen Soll­zins­satz von 1,41 Prozent bei einer Zins­bindung von 15 Jahren (Stand: 12. Oktober 2021). Das sind im ersten Jahr 5 076 Euro Zinsen. Für einen 380 000-Euro-Kredit – entspricht 95 Prozent des Kauf­preises – steigen der Zins­satz auf 1,85 Prozent und die Jahres­zinsen auf 7 030 Euro. Für nur 20 000 Euro mehr Kredit verlangt die Bank satte 1 954 Euro mehr Zinsen im Jahr. Das entspricht einem Zins­satz von 9,77 Prozent.

 

 

Zins­satz springt deutlich nach oben

Banken kalkulieren ihre Zins­aufschläge sehr unterschiedlich. Das gilt nicht nur für die Höhe der Aufschläge, sondern auch für die Anzahl und den Abstand der Stufen, ab denen der Kreditzins­satz steigt. Doch eine Tendenz ist eindeutig: Sobald der Kredit 90 Prozent des Kauf­preises über­steigt, springt der Zins­satz bei 11 von 13 Banken in unserer Stich­probe deutlich nach oben. Das zeigt unsere Tabelle Zinsaufschläge. Sechs dieser Banken verlangen einen zusätzlichen Aufschlag, wenn der Kredit 95 Prozent des Kauf­preises über­steigt.

Meist lohnt es sich daher, wenigs­tens so viel Eigen­kapital zu mobilisieren, um den Kredit auf die 90- oder die 95-Prozent-Marke zu drücken. Welche Möglich­keiten es dafür gibt, zeigt die Übersicht über mögliche Geldquellen.

 

Sparen durch mehr Eigen­kapital

Im Beispiel setzt der Kreditnehmer 10 000 Euro mehr Eigen­kapital ein als zunächst geplant und senkt damit die Kreditsumme auf 90 Prozent des Kauf­preises. Ergebnis: Bei 8 von 13 Banken beträgt die Zins­ersparnis während der 15-jährigen Zins­bindung 12 300 bis 31 800 Euro. In Prozent heißt das: Die 10 000 Euro Eigen­kapital bringen 5,5 bis 10,0 Prozent Rendite im Jahr – absolut sicher, steuerfrei und 15 Jahre lang.

 

So viel bringen 10 000 Euro mehr Eigen­kapital

Ein Käufer zahlt 400 000 für seine Immobilie. Die Grafik zeigt, wie viel Zinsen er spart, wenn er durch den Einsatz von 10 000 Euro mehr Eigen­kapital nur 360 000 statt 370 000 Euro Kredit aufnimmt. Beispiel: Das zusätzliche Eigen­kapital bringt bei der Allianz bis zum Ende der 15-jährigen Zins­bindung eine Zins­ersparnis von 31 819 Euro. Das entspricht einer Rendite von 10 Prozent.

 

Kombination mit KfW-Darlehen

Für Immobilienkäufer mit wenig Eigen­kapital kann es sich lohnen, einen Anteil bis zu 100 000 Euro mit einem Kredit aus dem Wohn­eigentums­programm der staatlichen KfW-Bank zu finanzieren. Diesen Kredit kann jeder für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie bekommen.

Für eine 80-Prozent-Finanzierung ist das KfW-Darlehen derzeit nicht besonders günstig. Das ändert sich aber, wenn Kunden 90 bis 100 Prozent des Kauf­preises brauchen. Dann wird der Bank­kredit meist deutlich teurer, der KfW-Zins­satz aber bleibt gleich. Eine Voll­finanzierung ist daher mit KfW-Kredit oft güns­tiger als ohne. Mitunter bieten Banken das eigene Darlehen in Kombination mit einem KfW-Darlehen zu einem nied­rigeren Zins­satz an.

Den KfW-Kredit gibt es allerdings nur mit längs­tens zehn Jahren Zins­bindung. Um das Zins­erhöhungs­risiko zu begrenzen, sollte er nur mit einem Bank­kredit mit deutlich längerer Zins­bindung kombiniert werden.

Quelle: Stiftung Warentest

 

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