Seiteninhalt
- Eigenkapital wird immer knapper
- Hohe Zinsaufschläge für Vollfinanzierung
- Hohe Wohnkosten bei Kauf in Großstädten
- Hauskauf ohne Eigenkapital ist riskant
- Zinsen lange festschreiben
- Zinsen wie beim Dispokredit
- Zinssatz springt deutlich nach oben
- Sparen durch mehr Eigenkapital
- So viel bringen 10 000 Euro mehr Eigenkapital
- Kombination mit KfW-Darlehen
Eigenkapital wird immer knapper
Die gestiegenen Immobilienpreise werden für Haus- und Wohnungskäufer immer mehr zum Problem. Das Eigenkapital reicht vor allem bei Jüngeren hinten und vorne nicht, um 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich alle Nebenkosten zu zahlen – ein Vorgehen, das bis heute als Standard für eine solide Finanzierung gilt. Bei vielen Kaufinteressenten und -interessentinnen geht das ganze Eigenkapital bereits für Grunderwerbsteuer, Makler und Notar drauf.
Wegen des niedrigen Zinsniveaus ist eine Finanzierung bis zu 100 Prozent des Kaufpreises heute aber durchaus möglich. Die meisten Banken spielen mit. Kreditnehmer gehen damit aber ein höheres Risiko ein und werden kräftig zur Kasse gebeten.
Hohe Zinsaufschläge für Vollfinanzierung
Je geringer das Eigenkapital, desto höher der Zinssatz, den Banken für ihre Kredite verlangen. Wer mehr als 90 Prozent des Kaufpreises auf Pump finanziert, zahlt bei vielen Instituten einen um 0,5 bis über 1 Prozentpunkt höheren Zinssatz als für eine 80-Prozent-Finanzierung. Das zeigt unsere Tabelle Zinsaufschläge. Außerdem wird eine bis zu 60 Prozent höhere Monatsrate fällig.
Hohe Wohnkosten bei Kauf in Großstädten
Für Käufer mit wenig Eigenkapital bedeutet das vor allem in Großstädten, dass sie nach dem Kauf oft mehrere Hundert Euro im Monat mehr fürs Wohnen ausgeben müssen als für eine vergleichbare Mietwohnung. Das kann sich nicht jeder leisten.
Je knapper das Eigenkapital, desto wichtiger wird ein gutes und sicheres Einkommen. Das sollte ausreichen, um neben den Zinsen mindestens 3 Prozent des Kredits im Jahr zu tilgen. So wird das fehlende Eigenkapital durch die Tilgung zügig nachgespart.
Hauskauf ohne Eigenkapital ist riskant
Eigenkapital ist ein wichtiger Sicherheitspuffer, der vor Überschuldung im Fall eines Notverkaufs schützt. Eine Finanzierung voll auf Pump ist deshalb auch in Zeiten niedriger Zinsen eine heikle Angelegenheit. Falls die Immobilie nach einigen Jahren wieder verkauft werden muss, kann es bei knappem Eigenkapital schnell passieren, dass der Verkaufserlös nicht zur Schuldentilgung reicht. Es besteht ein hohes Risiko beim Hauskauf mit wenige Eigenkapital.
Zinsen lange festschreiben
Besonders wichtig ist bei einer hohen Kreditfinanzierung eine lange Zinsbindung. Die Zinsen für Immobilienkredite werden nicht ewig so niedrig bleiben wie heute. Wenn die Zinsbindung bereits nach fünf oder zehn Jahren ausläuft, sind die Kreditschulden in der Regel noch so hoch, dass die Monatsraten nach einer deutlichen Zinserhöhung kaum noch bezahlbar wären.
Deshalb gilt es, den Zinssatz mindestens solange festzuschreiben, bis die Hälfte der Darlehenssumme getilgt ist. Das erfordert meist eine Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren.
Zinsen wie beim Dispokredit
Vielen Immobilienkäufern ist gar nicht bewusst, dass ihnen ein Mangel an Eigenkapital teuer zu stehen kommt. Unsere Berechnungen zeigen: Auf den Kreditanteil, der 90 Prozent des Kaufpreises übersteigt, zahlen sie mitunter Zinsen wie bei einem Dispokredit.
Beispiel. Hier eine vereinfachte Rechnung für den Kauf einer 400 000 Euro teuren Immobilie in Berlin: Die Commerzbank verlangt für einen Kredit von 360 000 Euro – 90 Prozent des Kaufpreises – einen Sollzinssatz von 1,41 Prozent bei einer Zinsbindung von 15 Jahren (Stand: 12. Oktober 2021). Das sind im ersten Jahr 5 076 Euro Zinsen. Für einen 380 000-Euro-Kredit – entspricht 95 Prozent des Kaufpreises – steigen der Zinssatz auf 1,85 Prozent und die Jahreszinsen auf 7 030 Euro. Für nur 20 000 Euro mehr Kredit verlangt die Bank satte 1 954 Euro mehr Zinsen im Jahr. Das entspricht einem Zinssatz von 9,77 Prozent.
Zinssatz springt deutlich nach oben
Banken kalkulieren ihre Zinsaufschläge sehr unterschiedlich. Das gilt nicht nur für die Höhe der Aufschläge, sondern auch für die Anzahl und den Abstand der Stufen, ab denen der Kreditzinssatz steigt. Doch eine Tendenz ist eindeutig: Sobald der Kredit 90 Prozent des Kaufpreises übersteigt, springt der Zinssatz bei 11 von 13 Banken in unserer Stichprobe deutlich nach oben. Das zeigt unsere Tabelle Zinsaufschläge. Sechs dieser Banken verlangen einen zusätzlichen Aufschlag, wenn der Kredit 95 Prozent des Kaufpreises übersteigt.
Meist lohnt es sich daher, wenigstens so viel Eigenkapital zu mobilisieren, um den Kredit auf die 90- oder die 95-Prozent-Marke zu drücken. Welche Möglichkeiten es dafür gibt, zeigt die Übersicht über mögliche Geldquellen.
Sparen durch mehr Eigenkapital
Im Beispiel setzt der Kreditnehmer 10 000 Euro mehr Eigenkapital ein als zunächst geplant und senkt damit die Kreditsumme auf 90 Prozent des Kaufpreises. Ergebnis: Bei 8 von 13 Banken beträgt die Zinsersparnis während der 15-jährigen Zinsbindung 12 300 bis 31 800 Euro. In Prozent heißt das: Die 10 000 Euro Eigenkapital bringen 5,5 bis 10,0 Prozent Rendite im Jahr – absolut sicher, steuerfrei und 15 Jahre lang.
So viel bringen 10 000 Euro mehr Eigenkapital
Ein Käufer zahlt 400 000 für seine Immobilie. Die Grafik zeigt, wie viel Zinsen er spart, wenn er durch den Einsatz von 10 000 Euro mehr Eigenkapital nur 360 000 statt 370 000 Euro Kredit aufnimmt. Beispiel: Das zusätzliche Eigenkapital bringt bei der Allianz bis zum Ende der 15-jährigen Zinsbindung eine Zinsersparnis von 31 819 Euro. Das entspricht einer Rendite von 10 Prozent.
Kombination mit KfW-Darlehen
Für Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital kann es sich lohnen, einen Anteil bis zu 100 000 Euro mit einem Kredit aus dem Wohneigentumsprogramm der staatlichen KfW-Bank zu finanzieren. Diesen Kredit kann jeder für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie bekommen.
Für eine 80-Prozent-Finanzierung ist das KfW-Darlehen derzeit nicht besonders günstig. Das ändert sich aber, wenn Kunden 90 bis 100 Prozent des Kaufpreises brauchen. Dann wird der Bankkredit meist deutlich teurer, der KfW-Zinssatz aber bleibt gleich. Eine Vollfinanzierung ist daher mit KfW-Kredit oft günstiger als ohne. Mitunter bieten Banken das eigene Darlehen in Kombination mit einem KfW-Darlehen zu einem niedrigeren Zinssatz an.
Den KfW-Kredit gibt es allerdings nur mit längstens zehn Jahren Zinsbindung. Um das Zinserhöhungsrisiko zu begrenzen, sollte er nur mit einem Bankkredit mit deutlich längerer Zinsbindung kombiniert werden.
Quelle: Stiftung Warentest
